En 2023, il existe différents types d’investissements immobiliers qui permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation en France. Parmi ces dispositifs : loi Pinel, déficit foncier, loi Malraux, Monuments Historiques, Denormandie et bien d’autres encore.
Le gouvernement met en place différents dispositifs pour inciter les investisseurs à choisir l’immobilier locatif. Toutefois ils disposent tous de conditions spécifiques et vous devez bien en comprendre les avantages et risques avant de prendre votre décision.
Il est recommandé de s’appuyer sur les conseils d’un expert en fiscalité ou un conseiller en gestion de patrimoine pour préciser votre projet.
Espace Investissement peut également vous accompagner dans cette démarche et dans le choix du dispositif qui s’adapte le mieux à vos objectifs d’investissement, à votre patrimoine global et à votre niveau d’imposition actuel et futur.
Rappelons toutefois qu’Espace Investissement est créateur de patrimoine et non gestionnaire de patrimoine. A travers cet article nous vous partageons les conditions principales des différents dispositifs fiscaux, dont vous pouvez bénéficier à travers nos réalisations.
1/ La loi Pinel
C’est le dispositif le plus connu et le plus utilisé dans le neuf en 2022. Il prend la suite des lois de Robien, Scellier ou encore Duflot.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien situé dans une zone Pinel et destiné à la location. Vous pouvez trouver le Pinel réhabilité (réhabilitation d’un local initialement affecté à l’habitation) et le Pinel transformé (transformation d’un local antérieurement affecté à un usage autre que l’habitation).
Le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux de réhabilitation ou de transformation ouvrent droit à la réduction d’impôt Pinel.
La réduction d’impôt peut être de 10.5%, 15% ou 17.5% sur 6, 9 ou 12 ans, à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux, avec une assiette plafonnée à 300 000€ par contribuable et par an (pour 2 acquisitions maximum). La location est obligatoire sur 6, 9 ou 12 ans avec un loyer plafonné et un plafond de ressources des locataires.
Il est possible d’optimiser le Pinel avec le régime dit des déficits fonciers, dès lors que la nature des travaux à effectuer dans un logement est compatible avec deux dispositifs. Dans ce cas le prix d’acquisition du foncier et les travaux de transformation ou réhabilitation feront l’objet de la réduction d’impôt Pinel, les travaux de réparation et d’entretien, dissociables des travaux de transformation ou de réhabilitation seront déductibles des revenus fonciers dans la limite annuelle de 10.700 € du revenu global (cf. paragraphe sur Déficit Foncier). Ni le plafond global des niches fiscales, ni le plafond de 300.000 € de prix de revient ne s’appliquent à la part des travaux éligibles au déficit foncier de droit commun.
Nos programmes en fiscalité Pinel : le Cours des consuls, les Pavillons de Palissy, la Galerie de la Vicomté, la Résidence Courbet
2/ La Loi Malraux
Un dispositif applicable aux secteurs sauvegardés et pour une restauration complète.
Toutes les dépenses de travaux autorisées par le permis de construire ouvrent droit à la réduction d’impôt, dès lors que ces travaux sont réalisés en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) ou dans le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30%, l’année d’obtention du permis de construire et les trois suivantes, sur le montant des dépenses de travaux de restauration du bien, avec une assiette plafonnée à 400 000€. L’excédent de réduction d’impôt est reportable sur 3 ans.
La mise en location du bien est obligatoire dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux et doit être nue pendant 9 ans, de façon continue et effective.
Il est possible, sous certaines conditions, d’optimiser le Malraux avec le régime dit des déficits. Dans ce cas, les travaux de restauration n’ayant pas ouvert droit à la réduction d’impôt Malraux pourront, toutes conditions étant remplies par ailleurs, être déductibles au titre du déficit foncier.
Nos programmes en fiscalité Malraux : les Pavillons de Palissy
3/ Le Déficit Foncier
C’est un dispositif qui vient diminuer le montant des revenus imposables du contribuable à l’inverse de la réduction d’impôt comme le Pinel ou le Malraux.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une imputation sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, sur la base du montant des dépenses de travaux hors transformation ou construction. C’est-à-dire sur le montant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (si initialement à usage d’habitation). Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Le déficit constaté s’impute en priorité sur les revenus fonciers, puis à hauteur de 10 700€ sur le revenu global. L’excédent est ensuite imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester affecté à la location nue à usage d’habitation dans les trois années qui suivent la dernière imputation sur le revenu global.
Nos programmes en Déficit Foncier : l’Atelier des Fonderies, Prisme, la Résidence Courbet, la Résidence Arsenal
4/ Le Monument Historique
Ce dispositif permet une défiscalisation plus importante pour les plus imposables mais les biens permettant de bénéficier de ce dispositif sont très rares.
Les immeubles éligibles sont les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, les immeubles labellisés « Fondation du patrimoine » ou encore les immeubles faisant partie du patrimoine national uniquement si l’agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013. La qualité architecturale d’un immeuble Monument Historique impose des règles de restauration de qualité sous le contrôle de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
En investissant dans un monument historique classé ou inscrit il est possible de bénéficier d’une imputation sur le revenu global correspondant aux travaux de restauration réalisés, ainsi que les autres frais et les intérêts d’emprunts.
Les déficits non utilisés peuvent être reportés pendant les 6 années suivantes.
Le bien devra être conservé pour une durée minimum de 15 ans à compter de l’acquisition et doit rester affecté à la location nue à usage d’habitation dans les trois années qui suivent la dernière imputation sur le revenu global.
Le dispositif Monument Historique
Notre dernière réalisation en Monument Historique : L’Hôtel de Maquillé
5/ Le Denormandie
Le dispositif Denormandie est avant tout un système de défiscalisation dans l’ancien.
Le dispositif est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.
Le dispositif dépend également de zones géographiques : les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.
La réduction d’impôt peut être de 12% ou 18% sur respectivement 6 et 9 ans, avec une assiette plafonnée à 300 000€ par contribuable et par an (pour 2 acquisitions maximum). Les loyers, ainsi que les ressources des locataires, sont également plafonnés.
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur la base du du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris.
Nos programmes en Denormandie : Le Clos Brémaudière
Vous pouvez également défiscaliser en investissant dans le logement social neuf, les résidences Ehpad ou services avec le dispositif Censi-Bouvard, FIP ou FCPI (fonds d’investissement) ou encore dans les DOM-TOM.
