Quel bien acheter pour défiscaliser ?

Quelles lois pour défiscaliser ?

En 2025, il existe différents types d’investissements immobiliers qui permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation en France. Parmi ces dispositifs : déficit foncier, loi Malraux, Monuments Historiques, Denormandie et bien d’autres encore.

Le gouvernement met en place différents dispositifs pour inciter les investisseurs à choisir l’immobilier locatif. Toutefois ils disposent tous de conditions spécifiques et vous devez bien en comprendre les avantages et risques avant de prendre votre décision. Il est recommandé de s’appuyer sur les conseils d’un expert en fiscalité ou un conseiller en gestion de patrimoine pour préciser votre projet.

Espace Investissement peut également vous accompagner dans cette démarche et dans le choix du dispositif qui s’adapte le mieux à vos objectifs d’investissement, à votre patrimoine global et à votre niveau d’imposition actuel et futur.

Rappelons toutefois qu’Espace Investissement est créateur de patrimoine et non gestionnaire de patrimoine. À travers cet article nous vous partageons les conditions principales des différents dispositifs fiscaux, dont vous pouvez bénéficier à travers nos réalisations.

La Loi Pinel

Le dispositif Pinel, bien qu’ayant pris fin le 31 décembre 2024, reste une référence dans l’histoire des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il avait succédé aux lois de Robien, Scellier et Duflot, et était particulièrement prisé pour l’investissement dans le neuf.

Ce dispositif permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien situé dans une zone Pinel et destiné à la location. Les investisseurs avaient également la possibilité de recourir au Pinel réhabilité (réhabilitation d’un local initialement affecté à l’habitation) ou au Pinel transformé (transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation).

Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt comprenaient le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux de réhabilitation ou de transformation. Les taux de réduction d’impôt pouvaient être de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % sur des durées respectives de 6, 9 ou 12 ans, à compter de l’année suivant l’achèvement des travaux. L’assiette était plafonnée à 300 000 € par contribuable et par an (dans la limite de deux acquisitions maximum). La location était obligatoire sur une période de 6, 9 ou 12 ans avec un loyer plafonné et des plafonds de ressources pour les locataires.

Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, il était possible de combiner le dispositif Pinel avec le régime des déficits fonciers, sous réserve que la nature des travaux soit compatible avec les deux dispositifs. Dans ce cas, le prix d’acquisition du foncier ainsi que les travaux de transformation ou de réhabilitation étaient pris en compte pour la réduction d’impôt Pinel, tandis que les travaux de réparation et d’entretien étaient déductibles des revenus fonciers dans la limite annuelle de 10 700 € du revenu global. Ces déductions n’étaient pas soumises au plafond global des niches fiscales ni au plafond de 300 000 € de prix de revient pour les travaux éligibles au déficit foncier de droit commun.

Loi Malraux

Un dispositif applicable aux secteurs sauvegardés et pour une restauration complète.

Toutes les dépenses de travaux autorisées par le permis de construire ouvrent droit à la réduction d’impôt, dès lors que ces travaux sont réalisés en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la DUP (Déclaration d’Utilité Publique) ou dans le PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30%, l’année d’obtention du permis de construire et les trois suivantes, sur le montant des dépenses de travaux de restauration du bien, avec une assiette plafonnée à 400 000€. L’excédent de réduction d’impôt est reportable sur 3 ans.

La mise en location du bien est obligatoire dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux et doit être nue pendant 9 ans, de façon continue et effective.

Il est possible, sous certaines conditions, d’optimiser le Malraux avec le régime dit des déficits. Dans ce cas, les travaux de restauration n’ayant pas ouvert droit à la réduction d’impôt Malraux pourront, toutes conditions étant remplies par ailleurs, être déductibles au titre du déficit foncier.

Déficit foncier 

Ce dispositif permet de bénéficier d’une imputation sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, sur la base du montant des dépenses de travaux hors transformation ou construction. C’est-à-dire sur le montant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (si initialement à usage d’habitation). Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.

Le déficit constaté s’impute en priorité sur les revenus fonciers, puis à hauteur de 10 700€ sur le revenu global. L’excédent est ensuite imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester affecté à la location nue à usage d’habitation dans les trois années qui suivent la dernière imputation sur le revenu global.

Loi Monuments Historiques

Ce dispositif permet une défiscalisation plus importante pour les plus imposables mais les biens permettant de bénéficier de ce dispositif sont très rares.

Les immeubles éligibles sont les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, les immeubles labellisés « Fondation du patrimoine » ou encore les immeubles faisant partie du patrimoine national uniquement si l’agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013. La qualité architecturale d’un immeuble Monument Historique impose des règles de restauration de qualité sous le contrôle de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

En investissant dans un monument historique classé ou inscrit il est possible de bénéficier d’une imputation sur le revenu global correspondant aux travaux de restauration réalisés, ainsi que les autres frais et les intérêts d’emprunts.

Les déficits non utilisés peuvent être reportés pendant les 6 années suivantes. Le bien devra être conservé pour une durée minimum de 15 ans à compter de l’acquisition et doit rester affecté à la location nue à usage d’habitation dans les trois années qui suivent la dernière imputation sur le revenu global.

Loi Denormandie

Il s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 et concerne des zones spécifiques : les communes où la réhabilitation de l’habitat est une priorité ou celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Ce dispositif permet une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans ou de 18 % sur 9 ans, calculée sur une assiette plafonnée à 300 000 € par contribuable et par an (pour un maximum de deux acquisitions). Les loyers et les ressources des locataires sont également soumis à des plafonds réglementaires.

Enfin, cette réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’opération, comprenant à la fois l’achat immobilier et les travaux.